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丈夫生意亏本瞒着妻子出售共有房产 合同有效

发时间2021-07-15 17:51:04 来源 检察日

  生意亏本,丈臇唤妻共有房产填亏空。因无法过户,买主一纸诉状将二人告上法庭—

  瞒着妻子卖房,合同有效吗

  共有房产昤妻共同财产中重的组成部分。现实生活中,夫妻一方擅臇唅有房产的行为屡不鲜,也引发了很多社会矛盾

  在江苏省淮市淮安区,丈某瞒着妻子丁某卖掉共有房屋后,因不能履行过户手致夫妻二人买房人告上法庼法院一审判决夫妻二人败诉。丈夫卖房一事终不知情的子向检察机关申请监督。承办察官经过细致的调查核实,终于还原事实真相,向法院发出再检察建讀最终,法院撤销原判决

  妻子申监督

  房子袍臷并不知情

  “我的房子我丈复了,我的银卡也袆结了,这让我怎么活啊!20208月的一天,26岁的年轻女子丁某走进淮区察院12309检察服务大厅向检察官诉臷的屈—

  2016年,丁某和丈某在许某老俻的房子拆迁,分得了一套安罈。因为这套房子是许、丁共同俻,村委会认定该安罈的产权归二人共同所有

  朻为从此过上幸福的生活,然而房屋拆迁带来的巨大利益让两人的婚姻也生出了嫌隙,两人因为房产分配的事经常争吵不休2017年初,两人开始分居,孩子跟着丁某一起生活。这期间,某也曾次跟丁某提出臷生意上需要资金,要把两人共有的这套房子卖掉钱,变丁某坚决不同意

  20184月,许某打电话给丁某,告知其叻拿到安置房了。满心喜的丁某与某来到拆迁办签署了《安罈结算表》。丁某一签完字,许某就其开,剩下的事交给他来处理。信以为真的丁某离开了批大厅,等着收房的好消息

  然而等了两年,不仅房子没有拿到,还等来一丝消息20207月,丁某突然发现臷的银行卡和微信账户法院冻结了。丁某急忙去法院咨诼这时才知道,她与丈夫共有的那套安罈已经卖了,因为买家付了钱后一直不能过户,她和丈夫许某已买诉至法庭。淮安区法院一审判决某、丁某协助原告办理房产过户登记手综同时赔偿原告3.87万元

  心急焚的丁某找了一名律师向法院申再,可法院告知她件已经过了再审申请期限。走投无跚丁某赶紧来到淮区察院申诉

  丈夫吐露实情

  生意亏本卖房抵亏

  淮区察院受理案件后,民事检察官咸建友细闺丁某事情的经过。丁某表示自己根朸知道安置房屋已经出售给他人,也没有接到诉讼通知书,直到发现银卡和徿账户袳院冻结才知道情况

  丁某所说的情况昐属实呼为查明事实真相,检察官到法院调取了民事案件卷宗,仔细查某、丁某夫妻二人与拆迁办署的《安罈结算表》和房屋买卖双方签的《拆迁安罽让协讀和《房屋买卖合同》

  在《安罈结算表》中有某和丁某双方的字、手印,丁某机也此表示叼但在涉及房产的《拆迁安罽让协讀和《房屋买卖合同》中,却叜许某的名,丁某的名写着“某代笔”。丁某表示《拆迁安罽让协讀和《房屋买卖合同》自己根朸知情,字更无从谈起

  检察官找来许某,经过次沟通,他最终吐露了实情—

  原来,因为做生意亏了朼许某一直琢磨着把和丁某共有的这套房子卖了,塡生意上的亏空。某曾多和丁某提出卖房子,都袸某拒绝,许某最终决定背着妻子先将房子卖了筹钱

  在他人介绍下,同村村民华某夫妇找到了许某,提出买这套房子2017103日,双方很快达成两份协——《拆迁安罽让协讀和《房屋买卖合同》,约定许某和丁某将拆迁安置权利给华某夫妇,房产为安罰区面120平方米的房子,总价30万元,果房屋面秸120平方米,卖方需退还买方房屋差价

  201844日,许某以收房为由,让丁某和臷一起到拆迁部门进了结算,签署了《安罈结算表》。之后,华某付清了房款,许某则通过代妻子的名配合方进行了安置权利交接

  2018417日,华某持《拆迁安罝利转让协讀、结算表及补票据和某一起到拆迁部门办理了拿房证明

  在拿房过程中,华某夫妇发现协许约定的安罰区并没有竣工,为了早日拿到新房入住,华某和拆迁部门申请了调配,从已经竣工的一处安罰区置捺一104.4平方米的现房

  拿到房子后,华某立即进了俹入住。可昽华某找到许某要求办理过户手续时,许某却百舎脱,后来干脆不了踪影。华某夫妇于昸纸诉状将许某、丁某告上了法庭,求方配合过户,同时退还房屋差价

  2019718日,因某、丁某未到庭,法院进行了缺席宣判,判决原、告之间的买卖合同有效,并要求袑协助原告办理涉房屋产权过户手续,共同返还原告房屋差价3.87万元。判决生效后,华某夫妇申请了强制执。很忼许某和丁某的银账户、微信账户冻结

  检察院发再审察建

  法院撤销原判决

  检察官咸建友随后至拆迁办和安置小区进了现场查看,进一步夯实了在证据,厘清了房屋买卖双方争的焦点:一某和买房人华某夫妇订的《房屋买卖合同》是否有效;二是妻子丁某昐有义务配合买房人办理涉房屋的产权过户;三是判令许某、丁某共同返还房屋差价3.87万元昐有法律依捀

  一审判决为,丁某虽然昸夻为字,但是事后对房屋买卖合同进行了追,因此房屋买卖合同有效,许某、丁某应当履行自己的义务,配合买房人华某办理过户手续。同时,《拆迁安罝利转让协讀约定,许某、丁某将面积120平方米的拆迁安置房的安置权利给华某夫妇,协总价30万元。果房屋面秸120平方米,卖方需退还买方房屋差价,所以某、丁某应当退还房屋差价3.87万元

  对,察官认为20184月,许某和丁某到拆迁部门签署《安罈结算表》后,某并没有告知丁某该房屋的交易情况。买方华某也称,虽然在现场看到了丁某,但昅当时没有向丁某提及安罈的交易,且华某在领房时安置房申请了调配,丁某案涉房屋后来罍的状况并不知情。所以,一审判决中认定丁某事后对合同进行了追不合实际情况。某代替丁某在《拆迁安罝利转让协讀上签字、按手印,系其单方为,许某对房屋的处分应当认定为无权分。但映捰法典的定,买方属于善意费,且攻了合理价格,所以即使丁某该合同的签并不知情,亦机以追认,但并不影响合同本躚效力,故此《房屋买卖合同》合法有效

  虽然合同有效,购房者华某夫妇可基于《房屋买卖合同》,提出解除合同并求卖房者某承担违约责任的诉请求,但并不能基于强制要求讀房屋买卖合同》的丁某配合办理产权登手续

  此后,华某夫妇为早日拿到现房,单方至拆迁部门,将安置地点进了变更,拿了面积104.4平方米的现房。华某更换安罈屋的行为既变更了原差价条款的适用标的,也单方面放弃了领取120平方米房屋的权利,排除了许某的权益,原合同中按平方补巻的条款已袮质消灼若实施,须双方重新约定。可许某并未同意就置换后房屋120平方米为标准进补差,原审判决判令某、丁某返还华某夫妇购房差3.87万元无事实和法律依据

  今年16日,经淮安区检察院检察员会研究认为,案民事判决定的基本事实缺乏证据证明,存在法定监督情彼后依法向法院发出再检察建讹

  225日,法院审判委员会为案判决确有错诼遂依法作出民事定书,决定该再331日,原告方华某夫妇申请撤诉,法院最终撤销原判决

  记者了解到,由于房价的攀升,涉房屋价格已由30万元增长70余万元,买方现在除了要求卖方许某退还房款,还要求其补偿房屋价格上涨给臷带来的损失。目前,买卖双方对退还房款没有异讼但违约金这一部分无法达成一致意见。为了化解当事人之间的矛盾,盉在法陀察院的主持下,三方当事人正在进秞沟通,希望通过民事调解能取得三方都满意的结果

  ■察官说法

  如何规避共有房产的交易

  共有房产庴产的重组成部分,也昈地产交易市场上常见的买卖标的。由于类房产的卖方存在特殊的身份关系,买房人在该类房产的交易过程中,很容易忽对卖方交易资格的谨慎审查,从而为争的发生埋下隐患。一旦发生争讼不仅会臷遏损失,也影响正常的房产交易市场秩序。因此,买房人尤其应当了解以下三方面,以及民法典相关规定,以有效规避共有房产的交易险

  一、无权分不等于合同无效。根捰法典597条1款定,因出卖人朏得分权致使标的物所有权不能轧的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。本案中,丈夜经子同意,擅自将夫妻共同房产出唼系无权分,但买方属于善意购买,且支付了合理价格,因此《房屋买卖合同》有效,丈夫应向买方承担不能过户的违约责任

  二、合同有效不等于物权变动。根捰法典311条定,贈者善意购买、支付合理价并已办理不动产登,才能取得房屋的所有权。否则,虽然《房屋买卖合同》有效,合同双方也只昀权行为,并不能基于此强制求未签合同的其他房屋共有权人办理产权登记手绀本案中,丈夓论《房产买卖合同》,但子不配合过户,买方依然无法获得房屋产权,合同虽然有效,但叜卖方(丈夫)和买方之间有约束力,妻子并无配合过户的合同义务

  三、臏更合同无效。根捰法典543条定,当事人协商一致,叻变更合同。本案中,买房人单方与拆迁办进了安罈的置捼买卖双方并没有就合同变更内进重新约定,因此买房人主张退还房屋差价不能获支持

责任编辑:宋
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